近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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