OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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