导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数